Reforma integral: precio por metro cuadrado en Madrid

Qué mide el precio de una reforma integral

El precio de una reforma integral depende de la superficie, del nivel de calidad de los materiales y de si se cambia la distribución; el estado de las instalaciones y la facilidad para retirar escombros también pesan. Se presupuesta por metro cuadrado, así que dos pisos iguales en metros pueden costar cantidades distintas según lo que incluya cada uno.

Los tres factores que más mueven el total son los metros cuadrados del piso, la calidad elegida entre los niveles básico, medio y alto, y la distribución, porque derribar y volver a levantar tabiques añade partidas de albañilería y de instalaciones. La edad de la vivienda también influye: en un piso de los años sesenta o setenta es prudente reservar margen para lo que aparezca al abrir paredes.

Conviene distinguir entre el precio de reformar y el de amueblar. La tabla de esta página se refiere a la obra con sus acabados; los electrodomésticos, los muebles sueltos y la decoración se presupuestan aparte, y mezclar ambos conceptos es la causa más frecuente de malentendidos entre lo esperado y lo cobrado.

Rango de precio por metro cuadrado

En Madrid, el mercado mueve el precio de una reforma integral en una horquilla por metro cuadrado que varía según la calidad. La tabla siguiente muestra esos rangos orientativos con sus fuentes. Para su piso concreto, la visita gratuita y el presupuesto por escrito son el paso siguiente.

Una reforma integral en Madrid cuesta entre 600 € y 1.500 € por metro cuadrado en 2026; para un piso de 80 m² supone de 48.000 € a 120.000 € (precio orientativo de mercado).

En calidad básica, el metro cuadrado parte de 600 € y llega hasta 850 € en Madrid en 2026 (precio orientativo de mercado).

En calidad alta, el metro cuadrado se mueve entre 1.100 € y 1.500 € en Madrid en 2026 (precio orientativo de mercado).

Si quiere comparar con calma todos los números de este sitio, la calculadora de presupuesto de reforma reúne las referencias por partida y le deja ajustar la superficie de su vivienda.

Qué incluye cada nivel de calidad

El nivel básico renueva lo imprescindible con materiales sencillos; el medio añade acabados más cuidados y mejores calidades en cocina y baño; y el alto incorpora materiales premium, carpintería a medida y domótica básica. La diferencia entre niveles se nota sobre todo en suelos, carpintería y amueblamiento, más que en la obra de instalaciones, que es similar en los tres.

En calidad básica se instalan azulejo y porcelánico de gama estándar, puertas lacadas de catálogo y muebles de cocina de serie. En la media entran suelos de mejor formato, grifería de marca conocida y encimeras de calidad superior. En la alta se eligen materiales de gama alta, armarios a medida y acabados personalizados; el precio sube, y también el resultado.

Ningún nivel recorta en lo que no se ve: la instalación eléctrica y la fontanería se ejecutan conforme al Código Técnico de la Edificación en los tres casos. Es la primera pregunta que conviene hacer a cualquier empresa, porque ahorrar en instalaciones es ahorrar mal.

Ejemplo para un piso de 80 y de 90 metros

Un piso pequeño de ochenta metros es el caso más habitual del sur de Madrid. La calculadora de esta página toma esa superficie como ejemplo y muestra el total orientativo aplicando el rango por metro cuadrado. Para un piso de noventa metros, el mismo rango se multiplica por la nueva superficie, porque el precio escala con los metros.

El ejemplo típico es un piso de los años setenta con terrazo, gotelé y baño de bañera: tras la obra, la misma superficie queda con distribución abierta, suelo continuo de porcelánico, carpintería nueva y una ducha a ras de suelo. La diferencia de precio entre reformar ochenta o noventa metros no es proporcional a simple vista, porque hay partidas fijas, como el cuadro eléctrico o el derribo, que no crecen con la superficie.

Recuerde que la superficie que se presupuesta es la útil del piso, no la construida, y que terrazas o patios no habitables suelen quedarse fuera del cómputo. En un dúplex la suma es por plantas, y las escaleras interiores pueden añadir una partida de carpintería o de barandilla. La visita gratuita lo aclara y evita sorpresas en el presupuesto por escrito.

En pisos pequeños, de cincuenta a sesenta metros, el precio por metro cuadrado tiende a subir, porque las partidas fijas reparten entre menos superficie; en cambio, el total absoluto es menor y la obra dura menos. Para el presupuesto de su reforma de un piso concreto, lo decisivo sigue siendo lo que incluya cada partida, no solo el número de metros.

De la visita al presupuesto por escrito

El presupuesto serio empieza con una visita: se miden las estancias, se revisan cuadro eléctrico, fontanería y humedades, y se hablan materiales y plazos. Después recibe un presupuesto por escrito con partidas separadas, para que vea exactamente qué paga en cada concepto. Ese desglose permite comparar ofertas con criterio.

Un presupuesto bien hecho detalla materiales con formato y marca, horas de oficio, retirada de escombros, plazos por fases y qué ocurre si aparece un imprevisto. Si alguna partida no queda clara, pregunte antes de firmar; el momento de aclarar es siempre antes de la obra, no durante.

Partidas que suelen encarecer la obra

Las partidas que más encarecen una reforma integral son el cambio de distribución, la instalación eléctrica completa, los refuerzos de estructura y las humedades que se descubren al abrir paredes. También influyen el tipo de suelo elegido, el número de puertas y armarios, y la calidad del amueblamiento de cocina y baño.

Al abrir tabiques de un piso de los años sesenta o setenta aparecen imprevistos con cierta frecuencia: tuberías en mal estado, forjados que necesitan refuerzo o humedades ocultas. No es motivo de alarma, pero sí una razón para no firmar presupuestos sin desglose, porque los imprevistos solo se incorporan de forma clara cuando cada partida está separada.

Armarios y ventanas: dos extras frecuentes

Dos partidas suelen incorporarse a una obra de vivienda y conviene presupuestarlas aparte: los armarios empotrados, que pueden hacerse en melamina o lacados a medida, y el cambio de ventanas, en PVC o en aluminio con rotura de puente térmico. Las tablas siguientes muestran rangos orientativos para ambas, con sus fuentes de mercado.

Para la reforma de ventanas y para los armarios dentro de una reforma de interiores, este sitio tiene páginas dedicadas con más detalle.

Consejos antes de firmar el presupuesto

Compare presupuestos por partidas y no solo por el total. Compruebe que incluyen retirada de escombros, protección y limpieza. Desconfíe de los importes muy por debajo del rango de mercado: suelen significar materiales de menos calidad o partidas que se cobran después. El tipo reducido de IVA de la vivienda habitual conviene confirmarlo con su gestoría.

Pida también que el plazo figure por escrito y que el presupuesto indique qué pasa si la obra se retrasa o si aparece una partida nueva. Una empresa seria se compromete con cifras concretas y con un interlocutor claro durante toda la obra.

Cómo pedir su presupuesto

Desde esta misma página puede pedir la visita gratuita: rellene el formulario con los metros aproximados de su piso o escríbanos por WhatsApp. La visita no le compromete a nada y sirve para revisar instalaciones y hablar de materiales antes de cualquier cifra. El presupuesto llega después por escrito.

Para ver todos los alcances de esta obra, consulte la página principal de reformas integrales.